青岛印发重磅《实施方案》，老城建设将有大动作。近日，《山东青岛老城国家文物保护利用示范区建设实施方案》正式印发，明确提出将老城建设成为彰显青岛历史文化价值和风貌特色的文物保护管理示范区域、与城市经济社会发展规划相适应的文物活化利用实践区域，力争在全省乃至全国形成可复制、可推广的经验。青岛老城繁荣复兴之路，再次迎来新节点。

01国家文物保护利用示范区是由国家文物局同意设立并指导管理、具有全国性示范引领意义的特定区域。2024年3月，国家文物局正式公布第二批国家文物保护利用示范区创建名单，山东青岛老城国家文物保护利用示范区在列。2024年12月底前，该示范区建设已经全面启动。当前至2026年9月为推进阶段，2026年10月至2026年12月为评估阶段，将接受国家文物局复核评估。独具特色的自然风貌、建筑肌理、人文底蕴等，都是青岛老城得天独厚的珍贵资源，也是青岛文旅市场持续火热的底气。

若建成国家级示范区，青岛老城不仅将成弘扬中华优秀传统文化的珍贵财富、促进经济社会发展的优势资源，还将是城市能级进阶的一张“王牌“。在此之前，2023年，经山东省政府批复同意，《青岛历史文化名城保护规划》发布。其中，划定了历史城区保护范围，即东沿延安三路至长春路、威海路，北至海泊河，西、南至海岸线，总面积28.0平方公里。《实施方案》进一步明确了示范区建设的核心区范围：位于青岛老城南部滨海区域（包括市南区、市北区部分区域），涵盖中山路、四方路、馆陶路、观海山、观象山、信号山、八关山、鱼山、八大关等历史文化街区以及德国临时检疫所旧址、总督府屠宰场办公楼旧址、德华青岛特别高等专门学堂旧址、礼贤书院旧址等区域，总面积约6.53平方公里。示范区建设的拓展范围为28平方公里的历史城区保护范围。

02目标已经明确，范围也已划定，剩下的就是分解任务，按照时间节点完成建设任务。《实施方案》提出了六项工作任务，包括“强化顶层设计，加强文物保护政策法规建设”“加强文物价值挖掘阐释，推动城市文脉保护传承”“优化文物保护管理模式，筑牢文物安全底线”“实施文物保护精品项目，有效助推老城保护更新”“打造共建共治共享的文物保护利用格局”“加强文物资源活化利用，赋彩群众美好生活”六个方面。其中，在创新文物产权归集路径方面，提出了依法通过地方政府专项债、银行融资贷款、文旅REITs等多种融资方式，推进文物产权归集。依法探索建筑使用功能和产权的精细化分割，开展复杂产权文物建筑保护修缮、日常管理、活化利用路径研究。在老城保护更新的可持续发展道路上，青岛也将尝试迈出发行文旅REITs的探索步伐。近年来，随着文旅产业蓬勃发展与基础设施需求的日益增长，REITs作为一种创新的融资模式，为文旅融合发展带来前所未有的资金活水。青岛老城的保护更新和繁荣复兴，不是阶段性的一时投入，也不能仅靠政府的一方力量，需要撬动更大的社会资本力量，且源源不断地注入。

文旅REITs，不失为一种解题思路。尤其是，2024年7月26日，国家发展改革委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），文化旅游领域基础设施REITs再迎重磅利好。《通知》对文化旅游领域基础设施的范围进一步扩大：即包括自然文化遗产、国家 5A 级和4A 级旅游景区项目。在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。同时，增加了消费基础设施（百货商场、商业街区、商业综合体等）以及配套或不可分割的酒店、底商等资产类型，都有机会通过REITs进行融资。目前，国内已有不少旅游景区、商业项目成功发行REITs，在景区和商业项目转型升级与可持续发展中发挥作用。

03近年来，青岛在城市更新和城市建设过程中，确定中山路历史片区以全域5A级景区打造，并不断完善和提升消费基础设施，加快焕发百年中山路新活力。随着更新建设的推进，老城也交上了出色“答卷”：中山路历史文化街区被评为省级夜间消费集聚区，历史城区保护更新经验全市唯一“入选全国地方改革典型案例”，“青岛中山路近代建筑群”“青岛里院早期建筑群”入选中国20世纪建筑遗产……在街区商业经营方面，老城发展势头同样强劲，以银鱼巷为例，一条长200余米的小巷，共入驻44家潮流业态，去年客流量约150万人次，零售额预估在8000万元左右。

接下来，在示范区建设中，青岛老城将锚定新的目标，焕发新的活力。2025年，市南区在《政府工作报告》中提出，持续推进中山路历史街区建设。其中，聚焦设施更新，百盛、鲁能领寓楼宇主体完成更新升级，原点广场建成开放。；聚焦业态提升，上街里MALL、上街里大酒店、青岛金库文博馆等重点项目开业，建成开放银鱼巷商业综合体；聚焦精细管理，以5A级景区标准提升中山路历史街区环境治理效能。以国家级示范区建设为契机，青岛如何建设更好的“青岛”，将文旅资源转化为发展动能，值得多一些期待。